Инвестиции в коммерческую недвижимость: как заработать во время кризиса • Риэлторская Компания «Риэлт-Мастер»

Кризис – это время возможностей, когда инвестиции в коммерческую недвижимость могут принести наиболее ощутимые дивиденды. Но вкладывать большие деньги в период экономической нестабильности весьма рискованно. Как сохранить и приумножить свои средства в эпоху перемен, выяснил портал Arendator.ru вместе с ведущими экспертами рынка.

Почему во время кризиса надо инвестировать в коммерческую недвижимость, а не в жилую?

Коммерческая недвижимость – это офисы, магазины, торговые центры, производственные и складские помещения, спортивные сооружения, гостиницы, а также другие объекты, предназначенные не для проживания, а для бизнеса. Ставки или коэффициенты капитализации (соотношение между стоимостью актива на рынке и чистым доходом, который он может принести в течение 12 месяцев) на первоклассную коммерческую недвижимость составляют 9,5-12%, а у некоторых объектов достигают 16%. Это намного больше, чем доход, который способна принести жилая недвижимость – пусть даже хорошо растущая в цене.

Средний срок окупаемости коммерческой недвижимости составляет 8-10 лет. Инвестировать в нее всегда выгоднее, чем в квартиры и жилые дома, где тот же показатель даже у лучших объектов достигает 10-15 лет.

Сейчас для инвестиций в коммерческую недвижимость наступает один из самых благоприятных моментов за последние годы. Любой экономический кризис, как правило, характеризуется волной банкротств – компании, закрывающие свой бизнес, распродают активы по цене ниже рынка. Для грамотного инвестора это может стать весьма удачным моментом для приобретения коммерческих объектов с получением прибыли сразу в момент покупки.

Эксперты считают, что именно такая ситуация сложится будущей осенью в России – на рынок поступит огромное количество помещений, владельцы которых не смогут продолжать свою деятельность из-за пандемии коронавируса и связанных с ней ограничений. Многие ритейлеры уйдут в онлайн. И те, кто знает, как инвестировать в недвижимость правильно, существенно увеличат свои портфели за счет распродаваемых с дисконтом объектов.

Между тем, в сегменте жилой недвижимости аукционы и распродажи имущества крайне редки, и несопоставимы по выгоде с торгами, на которых реализуют коммерческие объекты.
В какую недвижимость инвестировать во время кризиса? 5 лучших вариантов
Но для того, чтобы инвестировать в недвижимость с выгодой, нужно знать, какие именно объекты покупать, на что обратить внимание при выборе. И главным критерием в данном случае становится уже не окупаемость, а ликвидность.

Ликвидные помещения останутся такими при любом развитии событий. На часть объектов очень сложно найти арендаторов даже в хорошие времена, другие благодаря своему выгодному расположению легко и быстро пересдаются при любом положении дел на рынке.
Наиболее ликвидными в настоящий момент считаются следующие объекты:

1. Коммерческая недвижимость в Европе

На рынке РФ нередко происходят непредсказуемые скачки валют и макроэкономические падения, что негативно влияет на доходность инвестора. Поэтому лучшим направлением для инвестиций многие эксперты считают недвижимость в радиусе 50 км от крупных европейских городов. Наиболее ликвидные объекты, по данным UFG Wealth Management, сконцентрированы в Мюнхене, Франкфурте, Берлине, Амстердаме, Брюсселе, Стокгольме, Вене и Люксембурге. В этих городах арендные ставки выше, чем в других локациях, и доходность от инвестиций в недвижимость с учетом долгового плеча в среднем составляет 15% на протяжении последних 10 лет.

2. Апарт-отели

Во время предыдущих кризисов самым надежным активом были гостиницы и отели, которые работают не только на внутренний, но и на внешний рынок. Однако нынешний кризис показал, что и отели могут попасть под серьезный удар. Когда границы закрылись, заполняемость российских отелей в Москве и Санкт-Петербурге сократилась в разы. Зато апарт-отели снизили загрузку совсем не так значительно – а в ряде случаев даже улучшили свои показатели.

Это произошло благодаря гибкости сегмента – апартаменты находятся на стыке гостиничного и жилищного форматов, что позволяет владельцу быстро переключаться с краткосрочной аренды на долгосрочную в зависимости от туристического сезона и конкретной ситуации на рынке, и минимизировать убытки при любом раскладе.
Кроме того, не стоит забывать, что стоимость апартаментов может вырасти на 15-20%, если в них разрешат прописку.

3. Стрит-ритейл

Несмотря на упомянутый выше кризис розничной торговли, инвестиции в стрит-ритейл сегодня в 2 раза выгоднее банковского вклада, поэтому если объект расположен хорошей проходной локации (именно от нее на 90% зависит ликвидность объекта), он будет востребован как у арендаторов, так и у инвесторов.

При покупке недвижимости на первичном рынке риски, как правило, ниже, однако неопытному инвестору не стоит покупать коммерческое помещение в «довесок» к квартире в новом ЖК. Часть коммерческих помещений в жилых комплексах не соответствует главным требованиям стрит-ритейла – например, находятся вдалеке от пешеходного трафика, в новом, малонаселенном микрорайоне. Поэтому коммерческую недвижимость нельзя выбирать по тем же принципам, что и жилую – необходимо очень тщательно подходить к рыночному анализу объекта, и в первую очередь нужно смотреть на то, как помещение расположено.

И учитывать, что доходность помещений стрит-ритейла обычно ниже, чем в других сегментах – особенно на фоне кризисного снижения арендных ставок даже для ликвидных помещений. Сейчас срок окупаемости таких объектов составляет 10-12 лет, в дальнейшем он может увеличиться. Кроме того, то, что в настоящий момент предлагает рынок инвестору, не совсем соответствует действительности, считают эксперты. Коррекция доходности будет продолжаться до конца 2020 года, но уже к осени станет понятно, какая часть арендаторов уйдет.

При выборе конкретного помещения для инвестиций стоит рассматривать самые стабильные отрасли – продуктовый ритейл, аптеки, ветклиники, стабильно работающие и не слишком дорогие салоны красоты в хороших локациях, детские сетевые магазины. Они обслуживают базовые потребности людей, поэтому спрос на их товары и услуги есть всегда.
Продуктовый магазин вообще считается идеальным арендатором в сегодняшней России – продовольственная розница меньше всего пострадала от последствий пандемии, потому инвесторам в сегменте стрит-ритейла имеет смысл искать помещения именно под такие магазины.

4. Склады

Еще одним выгодным направлением для инвестиций в данный момент являются склады, потребность в которых растет пропорционально развитию онлайн-доставки, а значит – очень быстро.

Сегодня Москве не хватает около 5 млн кв. м складских площадей для малого и среднего бизнеса. Критический дефицит складской недвижимости в Москве привел к активной борьбе за хорошие склады последней мили. Спрос логистических компаний на такие объекты продолжает расти, несмотря на рекордные объемы ввода. При этом ставки аренды складов в Московском регионе только за прошлый год прибавили 3-4%.
Начинающим инвесторам стоит обратить внимание на мини-склады – так называемые «кладовки» — порог входа на рынок которых значительно ниже, чем у крупных складских комплексов, а для участия в более масштабных проектах оценить возможности совместных инвестиций.

5. Коливинги

Коливинг – не самый распространенный формат недвижимости в современной России. Сегодня в мире существует порядка 3 тыс. таких объектов, сконцентрированных, в основном, в Китае, Индии, США и Европе. В условиях пандемии коливинги продемонстрировали впечатляющую устойчивость к кризису, сохранив среднюю загрузку на рекордном уровне в 79%, что эксперты называют настоящим чудом.

В СМИ коливинги иногда называют «элитными общагами для интровертов», однако на самом деле это интересное направление для инвестиций в недвижимость – доходность коливингов может доходить до 15-18% годовых. Об этом свидетельствуют мировые темпы роста числа коливингов – на 19% в 2019 году, на 14% за первую половину 2020 года.
Вместе с тем, о перспективах коливингов некоторые эксперты высказываются с осторожностью – в эпоху постпандемии совместное проживание для многих людей может стать нежелательным.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: как снизить риски в кризис?

Эксперты сходятся на том, что неопытным инвесторам стоит начинать с малого. Сегодня есть совместные инвестиционные проекты, позволяющие сделать первые шаги в сфере инвестирования обладателям даже очень скромных капиталов. Порог входа в такие фонды составляет от 500 тыс. руб.

Инвестору, располагающему более внушительной суммой, необходимо формировать свой портфель из объектов недвижимости разного типа –диверсифицированные активы более устойчивы к кризису и позволяют инвестору, потерпевшему убытки на одном объекте, перекрыть их доходами от другого.

Фонд по управлению инвестициями – незаменимый помощник для начинающего инвестора. Однако более опытным игрокам эксперты сегодня рекомендуют принимать финансовые решения самостоятельно – фонды дорого ценят свои услуги, а во время кризиса дополнительные средства лучше вкладывать в недвижимость.
Как выбрать недвижимость для инвестиций?

Одно из главных преимуществ инвестирования в коммерческую недвижимость – невысокий показатель рисков. Квартира, купленная на стадии «котлована» способна принести ощутимый доход, однако из-за кризиса есть вероятность приостановки строительства, банкротства застройщика и т.д. Коммерческое помещение можно приобрести с арендаторами – и получить, по сути, готовый арендный бизнесс минимумом рисков.
Однако на фоне усиления турбулентности рынка любые риски увеличиваются, поэтому во время кризиса должна быть полностью соблюдена процедура выбора объекта инвестирования.

В нее входят:

юридическая проверка объекта (с анализом финансового положения арендаторов),
технический аудит – необходимо выяснить, насколько коммерческий объект может быть приспособлен под нужды разных ритейлеров, провести оценку несогласованных перепланировок,
оценка коммерческого потенциала,
заключительном этапе, структурирование и заключение сделки.

В договоре необходимо прописать все риски и форс-мажорные обстоятельства (за чей счет будет делаться ремонт при каких-либо авариях, на каких условиях будет вестись сотрудничество, когда арендатор не будет зарабатывать и т д.).

Далее наступает длительный период управления, на котором собственнику необходимо постоянно мониторить состояние объекта, находясь в тесном контакте не только с арендаторами, но и жителями соседних домов.

Юлия Коробенникова