Как заработать на недвижимости: продать или сдавать в аренду?
29 ноября 2021
У вас есть “лишняя” квартира – хрущевка, которая досталась в наследство от родственников, или вы располагаете достаточными средствами, которые можно потратить на приобретение недорогой готовой новостройки в местах комплексной застройки. Почему бы не сделать на этом свой “маленький бизнес” – ведь можно сдавать квартиру в аренду и получать ежемесячный доход…
Как заработать на недвижимости?
Постулат о том, что недвижимость всегда растет в цене, развеял недавний кризис: оказывается, цена недвижимости может (и достаточно существенно) уменьшаться. Более того, никто не гарантирует, что в дальнейшем можно будет с легкостью продать жилье в морально устаревших хрущевках, давно и безнадежно требующих капитального ремонта. К слову сказать, реализовать квадратные метры “из тысяч и тысяч” новостроек, строящихся ударными темпами в отдаленных районах, не менее сложная задача: вероятность их подорожания минимальна (если не принимать во внимание корректировку на процент инфляции), а у самого застройщика цена на такое жилье всегда будет ниже.
Квартиру можно сдавать в аренду и получать ежемесячный доход. Пару лет назад инвесторы так и делали: покупали квартиру, которую сдавали арендаторам, а через некоторое время продавали. Высокая доходность достигалась за счет стремительного роста цен на жилье, при этом доходность от самой аренды составляла лишь небольшую часть в общей денежной выгоде.
Квартиру можно продать. При этом распорядиться полученными деньгами также можно несколькими способами: положить в банк, приобрести что-либо, более выгодное с точки зрения инвестирования, или, наконец, просто потратить.
Давайте сравним, что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад. Возьмем для образца хрущевку или типовую квартиру в районе средней отдаленности – 4 варианта жилья: комната, 1-комнатная, 2-комнатная и 3-комнатная квартира.
Сдача жилья внаем: доходы
(усредненные значения для 2021 года)
| Недвижимость | Стоимость квартиры, руб. | Доход от аренды
в месяц, руб. |
Годовой доход от аренды, руб. |
| Комната | 1 000 000 | 9 000 | 108 000 |
| 1-к.квартира | 2 700 000 | 18 000 | 216 000 |
| 2-к.квартира | 3 800 000 | 24 000 | 288 000 |
| 3-к.квартира | 4 700 000 | 30 000 | 360 000 |
Подсчитаем расходы, которые несет собственник недвижимости в ситуации сдачи жилья внаем: квартплата, коммунальные платежи (если указанные расходы не входят в состав арендной платы), налоги от полученного дохода, страховка недвижимости и расходы на косметический ремонт квартиры.
Сдача жилья внаем: расходы
(усредненные значения)
| Недвижимость | Расходы в год, руб. | Общий годовой расход, руб. | |||
| Квартплата, коммунальные платежи, капремонт,
руб. (в год) |
Налог
(13% от дохода с аренды жилья) |
Косметический ремонт | Страховка
(0,4% от стоимости квартиры) |
||
| Комната | 36 000 | 14 040 | 10 000 | 4 000 | 64 040 |
| 1-к.квартира | 45 000 | 28 080 | 18 000 | 10 800 | 101 880 |
| 2-к.квартира | 54 000 | 37 440 | 28 000 | 15 200 | 134 640 |
| 3-к.квартира | 70 000 | 46 800 | 36 000 | 18 800 | 171 600 |
Правда, налог с полученного дохода можно уменьшить, если стать самозанятым или купить патент на аренду недвижимости. Однако, мы не считали годовой налог на собственников недвижимости – если раньше его сумма являлась символической, то теперь, в зависимости от года постройки жилья, эти расходы не так уж и малы.
Доходность от сдачи жилья в аренду
| Недвижимость | Стоимость квартиры, руб. | Годовая доходность, в руб.
(доходы минус расходы) |
Доходность, в %
от стоимости жилья |
| Комната | 1 000 000 | 40 960 | 4,09% |
| 1-к.квартира | 2 700 000 | 114 120 | 4,2% |
| 2-к.квартира | 3 800 000 | 153 360 | 4,0% |
| 3-к.квартира | 4 700 000 | 188 400 | 3,9% |
Поскольку с количеством комнат увеличиваются не только потенциальные доходы, но и текущие расходы на обслуживание квартиры, наиболее высокая доходность наблюдается у 1-комнатных квартир, хотя общая доходность зависит и от местоположения объекта, типа и класса жилья и некоторых других характеристик. Таким образом, доходность от сдачи жилья в аренду составляет примерно 3-5% в год от стоимости объекта, это ниже текущих ставок по банковским депозитам в рублях.
Предположим, что собственник продал недвижимость и положил полученные деньги в банк (если квартира находилась в собственности менее 3 лет, при продаже недвижимости возникает обязанность по уплате налога).
Банковский вклад на 365 дней (годовая доходность – 6,5%) – в 2021 году
| Недвижимость | Сумма, руб. | Годовой доход по вкладу, руб. | Доход по вкладу, в месяц |
| Комната | 1 000 000 | 65 000 | 5 417 |
| 1-к.квартира | 2 700 000 | 175 500 | 14 625 |
| 2-к.квартира | 3 800 000 | 247 000 | 20 583 |
| 3-к.квартира | 4 700 000 | 305 500 | 25 458 |
Сравним Годовую доходность от сдачи в аренду, доходы минус расходы (Таблица Доходность от сдачи жилья в аренду) и Годовой доход по вкладу (таблица выше).
Как видим, цифры годового дохода от вклада под 6,5% гораздо привлекательнее вариантов сдачи жилья внаем, где доход за минусом всех расходов колеблется в диапазоне от 3,9 до 4,2%. А можно поискать и более привлекательные варианты банковских вкладов.
Есть и ложка дегтя: с 1 января 2021 года все банковские вклады больше 1 миллиона рублей будут облагаться налогом в 13%. Налогом облагается не все тело вкладов, а только полученные проценты дохода. Доходы до 42 500 рублей не подлежат налогообложения, за все остальное сверх этого придется отдать государству 13%.
Сколько же в итоге останется денег от дохода по вкладу:
– от 65 000 тысяч (продали комнату – положили деньги на вклад – получили проценты за год – заплатили новый налог на вклады) останется “чистыми” на руки: 62 075 рублей,
– от 175 500 тысяч (за проданную 1-комнатную квартиру) останется 158 210 рублей,
– от 247 000 тысяч (за 2-комнатную квартиру) останется 220 415 рублей,
– от 305 500 тысяч (за 3-комнатную квартиру) останется 271 310 рублей.
Эти цифры, конечно, менее привлекательны, но даже они больше годовой доходности от аренды квартир и комнат за минусом расходов на ЖКУ, налог на доходы и т.д.
Резюме n-s-k.net
Инвестиции в недвижимость еще недавно были достаточно распространенным способом вложения средств. Однако, в настоящий момент покупка квартиры с целью сдачи ее в аренду является низкодоходным бизнесом, менее выгодным решением даже по сравнению с банковским депозитом. Конечно, в результате собственник остается с квартирой, в которую могут переселиться его подросшие дети, – но эта ситуация не имеет отношения к вопросу как заработать на недвижимости.