Новосибирск, ул. Крылова, 36, офис 504

Из-за каких ошибок в договоре новому владельцу квартиры не удастся выселить из нее прежнего жильца

24 ноября 2021

Из-за каких ошибок в договоре новому владельцу квартиры не удастся выселить из нее прежнего жильца

Согласитесь, вряд ли кто-то будет покупать квартиру для того, чтобы в ней жили посторонние люди, причем абсолютно бесплатно. Но, как оказывается, такие жильцы вполне могут появиться — причем, независимо от того, хотел того покупатель или же нет.

И, что самое обидное, причиной тому может стать договор, подписанный при покупке жилья — точнее, отсутствие в нем нескольких слов. В подобную ситуацию попала одна женщина из Ставропольского края.

Она купила однокомнатную квартиру у собственницы, которая получила это жилье от отца по договору дарения. По документам в квартире на регистрационном учете числились двое: сама продавец и ее пожилой отец.

Согласно договоренности, они должны были выписаться, как только к покупателю перейдет право собственности на квартиру. Но выписалась только дочь, а отец как жил в квартире, так и продолжал жить — он никуда съезжать не собирался.

В ответ на претензию по этому поводу продавец сказала, что новая собственница запросто может выписать мужчину через суд. Действительно, в законе есть такое правило:

— с переходом собственности на жилое помещение к другому человеку, члены семьи прежнего собственника утрачивают право пользования им (ст. 292 ГК РФ).

Поэтому, как правило, суды удовлетворяют иски новых собственников о выселении из их жилья всех, кого вселил туда предыдущий хозяин. Так что в этом плане продавец не лукавила.

Но в данном случае покупательнице не повезло: суд отказался выселять мужчину из ее квартиры — причем решение подтвердили и вышестоящие инстанции, куда она жаловалась. Почему суды так решили?

Согласно документам, мужчина проживал в спорной квартире с 1982 г. В 2007 году он подписал договор дарения этой квартиры в пользу своей дочери, а та спустя несколько лет продала жилье.

При этом в договоре купли-продажи, который подписала истец с продавцом, был пункт, где говорилось:

— на дату заключения настоящего договора в квартире зарегистрирован и проживает такой-то (Ф.И.О. отца).

Исходя из этого, суд сделал вывод, что при заключении сделки покупатель была уведомлена о том, что в квартире имеются жильцы, которые сохраняют свое право пользования жильем при смене собственника.

Она же подписала договор — значит, была согласна с этим пунктом. А там ничего не говорилось про обязанность жильца сняться с регистрационного учета после продажи квартиры.

Значит, она приобрела квартиру, где согласно договору зарегистрирован и проживает ответчик, и не возражала против этого.

Так что теперь он мог выселиться только, если сам того пожелает — суд посчитал себя не вправе принудительно лишать его жилья (Промышленный р-й суд Ставропольского края, дело № 2-231/2017; Ставропольский краевой суд, определение № 33-1277/2018).

Как видно, неправильно составленный договор привел к тому, что покупательнице не удалось выселить из своей квартиры незваного жильца.

Закон требует, чтобы в договоре обязательно был прописан перечень лиц, которые сохраняют право пользования жильем после его приобретения покупателем (ст. 558 ГК РФ).

Поэтому указание в договоре на зарегистрированного в квартире мужчину было расценено как именно такой перечень.

Ошибка была в том, что в договор не включили фразу об утрате права на жилье у членов семьи собственника после продажи квартиры.

Обычно в договорах купли-продажи прописывают, кто проживает в жилом помещении на момент сделки. Но обязательно добавляют фразу — что продавец обязуется обеспечить выселение этих жильцов и снятие их с регистрационного учета в такой-то срок.

Желательно также добавить пункт, что продавец и члены его семьи утрачивают право пользования жильем со дня регистрации собственности за покупателем.

На приведенном примере видно, к чему приводит отсутствие этих слов в договоре. А в идеале нужно заключать сделку только после того, как все жильцы выпишутся из квартиры.

Так они подтвердят добровольный отказ от своих прав на жилье, и ни при каких условиях суд их обратно в квартиру уже не вернет.


Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и новостях в этой сфере. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: https://t.me/rielt_master.
Источник